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2011-12-13(Tue)

中国の不動産価格がいよいよ転換点に! 住宅市場を鎮静化させた「限購令」の行方

 「門題は、今後『限購令』がどうなるかだ。このままでは業界全体が落ち込んで、中国経済にも打撃を与えてしまう」。

 こう吐露するのは、上海市内で内装施工を手がけるS社の中国人社長だ。これまで羽振りの良かった内装業だったが、「限購令」が導入されて以降、すっかり「商売あがったり」となってしまった。

 中国の不動産は、一般的に購入者が自己負担で内装を施工する。そのため、不動産購入ブームが続いた2009年まで、内装業は引く手あまただった。だが、2010年下半期以降、そのビジネス環境は大きく変化している。

「これ以上は野放しにできない」と限購令を施行

 振り返れば2009年、上海では猫も杓子も不動産購入に走り、空前の不動産ブームが沸き起こった。

 この年の中国のGDPは33兆5353億元に上り、前年比で8.7%増の成長となった。中国では「不動産、建設業だけで、ざっとGDPの1割を占める」と言われるが、この年、分譲住宅の販売だけで約4兆4000億元に達し、GDPの13%を占めるに至った。中央政府も「これで『保八』(8%の成長維持)が達成される」と喜んだ。

 その一方で、住宅価格の過度な値上がりは危険水域に達していた。2009年末以降、何度となく価格抑制策は導入されたものの、それでも多くの資金が不動産市場に流れ込み、住宅価格はどんどんつり上がっていった。「今、買わなければ、一生買えない」と消費者の心理も突き動かされた。

 都市によっては倍以上に値上がりしたところもあった。度を越した価格上昇をこれ以上野放しにはできないと判断した中央政府は、2010年第4四半期に“価格抑制策の決定版”とされる「限購令」を導入した。

 限購令とは「各都市に戸籍のある者しか買えない」「保有できるのは2戸まで」「外地戸籍者は1戸まで」などとするもので、購入そのものの行為を規制する法令だ(各都市の実施細則により多少の違いはある)。

不動産業から撤退する企業も登場

 それから1年経った上海では、不動産市場はすっかり冷え込んでしまっている。

 香港系のあるデベロッパーと販売代理契約をしたT社は、底冷えする市況の中で苦しい営業活動が続いている。同社の営業マンは、「デベロッパーから、目標はいつになったら達成するのかと突き上げられ、最近は休みもほとんど取っていない」と打ち明ける。「期待していたボーナスも無理そうだ」ともらす表情はつらそうだ。

 中国では、全国の600都市に大小合わせて1万~2万社の不動産デベロッパーが存在するという。だが、この1~2年の間に5000社まで淘汰されるのではないかという憶測も飛び交っている。

 銀行による貸し出し規制と、「限購令」による営業収益の落ち込みで、どこも資金がショート。これを克服するためには合併しかないという状況のようである。今後、大が小を呑み込むM&Aがあちこちで繰り広げられる可能性は大きい。

 裾野産業もまた厳しい局面に立たされている。上海の徐家匯は多くの販売商が軒を連ねる家具の一大販売拠点だが、休日にもかかわらず客足は途絶え、閑散とした状況だった。

 最近は、多くの企業が不動産業からの撤退を始めていることも話題になっている。

 振り返れば2009年以前、不動産でボロ儲けできることを知った企業が、本業そっちのけで手を出した時期があった。白酒の大手メーカー「水井坊」もその1つである。2005年前後から不動産業にのめり込み、2010年には酒類の売上高11億4200万元に対して、不動産による売上高が6億7100万元に達するまでになった。

 しかし今年、水井坊は不動産業からの撤退を決意。このように「不動産業をやめ、これからは本業に徹する」とする企業は1つや2つにとどまらない。

不動産価格が来年は10%以上下落?

 2011年11月、中国主要都市の住宅価格の平均は前月比で0.28%ダウン、これで3カ月連続の下落となった。

 中国では、今後6カ月で不動産価格が10%下落するとの見方が強い。20~30%落ちることも想定の範囲内である。

 金融機関や不動産業会はこれに対する耐性があるとされているが、20%下落した時点で市場が恐慌状態に陥り、連鎖反応的に投げ売りに走るのではないか、との不安が持たれている。

 また、中国中央銀行も「このほど初めて中国の不動産価格が転換点に入った」と指摘。先頃行われた中国金融学会では、不動産開発投資の落ち込みとデベロッパーの資金ショート、土地取引量の落ち込み、住宅ローンの落ち込みが議題となった。

 住宅市場が息を吹き返せば潤う産業も多い。そこで中国では今、来年の「限購令」の行方に注目が集まっている。もともと2011年末までが期限とされていた限購令が、今後さらに長期化するのか、それとも緩和に向かうのか。

 「来年は緩和に向かうだろう」と見るシンクタンクもある。また、「東方早報」紙は「まずは、1戸目の購入に際しての、住宅ローンの利率や頭金の割合などが緩和される可能性がある」としている。

 しかし、優勢なのは、やはり「延長されるだろう」という見方だ。上海市政府は、実体を超えた住宅価格の高騰を深刻に受け止めている。

 上海の韓正市長は、10月30日に次のような見解を示した。「発展において我々が最も関心を示すべきは、いかに上海市民が幸福に生活できるかにある。市民の生活に関する問題は保障問題であり、雇用問題であり、住宅問題であり、また物価抑制に及ぶ問題である」。この発言は、政策の軸足がすでに民生に移されていることを表している。

 2011年1~9月、上海経済に占める不動産業の割合が、2005年の15%台から8%台に落ちた。とはいえ、上海市政府が不動産価格の抑制策を緩める気配はない。

 一般市民も、限購令が「まだ手ぬるいのではないか」と指摘する。上海には最低月賃金1280元で働く勤労市民が、分厚い層を成す。「価格がせめて3割、いや半分以下に下がらないことには家は買えない」と語る市民も。

 押すに押せない、引くに引けない限購令。この法令がもたらす混迷状態は、この先も続きそうだ。

(JB Press   海外)
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